Czym jest taksa notarialna?

Od czego zależy wysokość stawki notarialnej?

Wysokość taksy notarialnej w 2025 roku

• do 3 tys. zł – maksymalna stawka notarialna wynosi 100 zł,
• powyżej 3 do 10 tys. zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 tys. zł,
• powyżej 10 do 30 tys. zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys. zł,
• powyżej 30 do 60 tys. zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł,
• powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł,
• powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł,
• powyżej 2 mln zł – 10 000 zł lub 7500 zł, jeśli transakcja dotyczy osób z I grupy podatkowej.

Kto płaci notariuszowi?

Artykuł Ile zapłacisz u notariusza w 2025 r.? pochodzi z serwisu Agent Nieruchomości Jerzy Grzesiak Poznań.

Zobowiązanie do wybudowania mieszkania

Do najważniejszych zapisów w umowie deweloperskiej należy pisemne zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku w terminie i w taki sposób, aby został dopuszczony do użytkowania i przekazany właścicielowi. Porozumienie to mówi też o prawnym wyodrębnieniu lokalu, czyli ustanowieniu odrębnej własności i przeniesieniu go na osobę, która kupiła nieruchomość. Umowa stanowi oczywiście również o obowiązkach drugiej strony, czyli przede wszystkim o zobowiązaniach finansowych inwestora względem dewelopera. W umowie nazwano to świadczeniem pieniężnym na poczet nabycia prawa i w praktyce decyduje o naszym statusie właściciela lokalu.

Co ważne sama umowa deweloperska nie ma mocy nadać nam prawa własności – nawet, jeśli zapłacimy za mieszkanie. Dopiero gdy budynek powstanie, na mocy kolejnego porozumienia następuje kluczowe dla całego procesu przeniesienie własności. Sama umowa deweloperska, aby mieć moc prawną, musi zostać spisana u notariusza.

Najważniejsze punkty umowy deweloperskiej

Umowę, podobnie jak każdy inny dokument mający moc prawną, należy przede wszystkim przeczytać dokładnie i bez pośpiechu. Punkty, które powinny być dla nas szczególnie ważne, to te opisujące konkretne cechy wybranego przez nas lokalu. Ważne jest, by porównać je z prospektem informacyjnym załączonym do samego porozumienia. Powierzchnia lokalu oraz wszystkich jego pomieszczeń musi być ta sama w obu dokumentach i zgodna z ofertą. Zwróćmy też uwagę, na jakich zasadach do metrażu lokalu dodano balkon czy przestrzeń między ściankami działowymi.

W dokumentach dotyczących budowy mieszkania niezwykle ważne są terminy. Nie tylko te dotyczące budowy, ale również przekazania praw do własności lokalu. W prawidłowo skonstruowanym dokumencie powinny być jasno określone, łącznie z warunkami ich niedotrzymania przez wykonawcę. Czytając umowę, zwróćmy też uwagę na cenę oraz terminy zapłaty. W praktyce ważne mogą okazać się też warunki związane z opóźnieniem nie tylko płatności, ale też prac budowlanych.

Od jakiegoś czasu deweloperzy są zobowiązani tworzyć specjalne fundusze, które chronią inwestorów przed stratą środków, gdy projekt się nie powiedzie lub firma deweloperska ogłosi upadłość. Aby być przygotowanym na wszelką ewentualność, należy zwrócić również uwagę na postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy każdej ze stron. Na przykład osoby prywatne, które stoją przed dopełnieniem formalności związanych z kupnem lokalu, powinny negocjować możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku odmownej decyzji kredytowej ze strony banku.

Artykuł Umowa deweloperska, na co zwrócić uwagę? pochodzi z serwisu Agent Nieruchomości Jerzy Grzesiak Poznań.

Jeśli chcemy kupić lub sprzedać nieruchomość, to możemy się zwrócić o pomoc do pośrednika w obrocie nieruchomościami. Pomoże on znaleźć odpowiednie mieszkanie lub dom, albo dobrego kupca na naszą nieruchomości. Przeprowadzi też przez cały proces i pomoże w realizacji formalności niezbędnych do zawarcia umowy.

Przed rozpoczęciem współpracy powinniśmy zawrzeć z pośrednikiem umowę o współpracy. Może to być bezpośrednia umowa z pośrednikiem działającym indywidualnie lub z biurem nieruchomości.

W każdym przypadku umowa powinna być zawarta na piśmie. Forma taka jest wymagana przez przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa może być zawarta w formie elektronicznej, pod warunkiem że zostanie ona podpisana kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Umowa ustna jest w tym przypadku nieważna i nie będzie umożliwiać dochodzenia ewentualnych roszczeń.

Umowa na wyłączność

Umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami może być otwarta. To znaczy, że możemy ją podpisać z dowolną liczbą pośredników, a wynagrodzenie otrzyma ten, który skutecznie doprowadzi do przeprowadzenia transakcji. Inną formą jest umowa na wyłączność. W tym przypadku zobowiązujemy się do współpracy tylko z jednym pośrednikiem i nie mamy możliwości zawierania dodatkowych umów z innymi podmiotami.

Umowa na wyłączność – jakie dane są niezbędne?

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powinna zawierać:

• dane obu stron umowy,
• przedmiot i cel umowy,
• zakres obowiązków obu stron,
• wysokość wynagrodzenia pośrednika,
• upoważnienie dla pośrednika do reprezentowania sprzedającego/kupującego,
• informację o wyłączności umowy,
• okres obowiązywania umowy.

Zalety umowy na wyłączność

Umowa na wyłączność jest polecana osobom, które nie chcą się zbytnio angażować w proces zakupu lub sprzedaży nieruchomości, wolą jak największą część formalności przekazać pośrednikowi i chcą kontaktować się tylko z jedną osobą. Zakres obowiązków pośrednika jest zróżnicowany i uzależniony od zapisów zawartych w umowie, ale standardem jest, że w przypadku umowy na wyłączność, przyjmuje on na siebie większy zakres zadań.

Wiedza i doświadczenie pośrednika powinna zaowocować wyższą kwotą uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości. Jest to w interesie obu stron, ponieważ wynagrodzenie pośrednika jest najczęściej uzależnione od uzyskanej kwoty. To osoba, z którą współpracujemy, jest odpowiedzialna za przygotowanie ogłoszenia, jego promocję i udostępnianie mieszkania potencjalnym kupującym. Wielu pośredników w swoim zakresie oferuje również usługi home staging, czyli profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

W przypadku zakupu nieruchomości zaangażowanie pośrednika powinno skrócić czas potrzebny na znalezienie atrakcyjnie położonej nieruchomości spełniającej założenia określone przez kupującego. Zadaniem pośrednika jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości poprzez weryfikację dokumentów oraz dopełnienie formalności związanych z przeprowadzeniem transakcji aż do momentu podpisania aktu notarialnego i przekazania kluczy.

Umowa na wyłączność z pośrednikiem nieruchomości zakazuje współpracy z innymi pośrednikami, jednak nie ogranicza właścicielowi mieszkania możliwości jego samodzielnej sprzedaży. W takiej sytuacji pośrednik nie otrzymuje wynagrodzenia, ale może ubiegać się o zwrot poniesionych kosztów.

Artykuł Umowa na wyłączność z pośrednikiem nieruchomości pochodzi z serwisu Agent Nieruchomości Jerzy Grzesiak Poznań.

Umowa rezerwacyjna pozwala kupującemu zyskać czas potrzebny na przykład na zbadanie zdolności kredytowej. Na mocy takiej umowy sprzedający zobowiązuje się wycofać ofertę sprzedaży mieszkania na określony czas na rzecz osoby zainteresowanej zakupem. Umowa rezerwacyjna nie przenosi własności mieszkania – pozwala jedynie uniknąć sytuacji, że ktoś kupi je przed nami.

Nie ma przepisów regulujących umowę rezerwacyjną. Oznacza to, że może ona zostać zawarta w dowolnej formie, jednak najbezpieczniej będzie zawrzeć ją w formie pisemnej. Treść takiej umowy zależy od wspólnych ustaleń kupującego i sprzedającego, jednak zazwyczaj zawiera ona takie informacje jak data i miejsce zawarcia umowy, dane stron, opis nieruchomości – lokalizacja, metraż, okres, na jaki nieruchomość podlega rezerwacji, wysokość zaliczki lub zadatku, konsekwencje zawarcia umowy, a także niedotrzymania jej postanowień. Można również zawrzeć umowę z elementami umowy przedwstępnej, ale ta powinna już zostać podpisana u notariusza.

Czym różnią się te dwa rodzaje umowy rezerwacyjnej? Konsekwencją zawarcia zwykłej umowy rezerwacyjnej jest jedynie rezerwacja nieruchomości, co oznacza, że sprzedający czasowo wycofa ofertę sprzedaży, uniemożliwiając zakup innym klientom. Umowa taka nie zobowiązuje potencjalnego kupującego do zakupu nieruchomości. Z kolei umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej powoduje nie tylko zarezerwowanie wybranej nieruchomości, ale również zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Treść takiej umowy rozszerza się o istotne elementy oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej, która zmierza do przeniesienia własności nieruchomości.

Decydując się na podpisanie umowy rezerwacyjnej, należy dokładnie określić czas, na jaki zostanie zawarta. Kolejna ważna kwestia to koszty związane z zawarciem umowy. W przypadku nowego mieszkania deweloper będzie prawdopodobnie oczekiwał opłaty rezerwacyjnej w ramach rekompensaty za wyłączenie mieszkania z oferty sprzedażowej. Poniesione koszty mogą podlegać zwrotowi, a zasady powinny być opisane w umowie. Należy także upewnić się, że znamy konsekwencje podpisywanej umowy, tzn. czy dotyczy ona jedynie rezerwacji mieszkania, czy zobowiązuje nas do jego zakupu. W przypadku umowy dotyczącej nowego mieszkania trzeba zwrócić uwagę, czy nieruchomość została precyzyjnie opisana, zwłaszcza jeśli inwestycja ma się dopiero rozpocząć. Zawsze należy też sprawdzić, jakie są możliwości i warunki odstąpienia od umowy. Warto wiedzieć, że chociaż na rynku pierwotnym, to deweloper przedstawia projekt umowy rezerwacyjnej, mamy prawo negocjować znajdujące się w niej warunki.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe i zależy od woli obydwu stron. Może ona jednak być korzystna, jeśli spodoba nam się mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji lub bardzo dobrej cenie, które wzbudza duże zainteresowanie potencjalnych kupujących. Jeśli nie jesteśmy od razu gotowi do zakupu, umowa rezerwacyjna pozwoli nam zyskać czas np. na zbadanie zdolności kredytowej.

Artykuł Umowa rezerwacyjna nieruchomości pochodzi z serwisu Agent Nieruchomości Jerzy Grzesiak Poznań.

Wstępne określenie woli

Do zawarcia umowy przedwstępnej nie jest potrzebny notariusz. Jest to porozumienie cywilnoprawne, które pod pewnymi warunkami można zerwać. Na przykład, jeśli dotyczy ono kupna lokalu na kredyt, a wniosek o fundusze zostanie odrzucony, inwestorzy mogą od niej odstąpić. Umowa przedwstępna jest świetnym zabezpieczeniem transakcji. Szczególnie w sytuacjach, gdy któraś ze stron nie jest jeszcze gotowa do podpisania właściwego dokumentu.

W Kodeksie cywilnym w art. 389 zdefiniowano, czym właściwie jest umowa przedwstępna. Z ustawy dowiadujemy się, że to wstępne oświadczenie woli, w którym strony określają swoją chęć do zakupu i sprzedaży nieruchomości. Dokument ten niesie konkretne korzyści obu stronom. Dla przyszłego kupca jest gwarancją, że lokal nie zostanie sprzedany komuś innemu. Sprzedającemu zaś zapewnia odszkodowanie, jeśli do sprzedaży ostatecznie by nie doszło. W tym kontekście niezwykle ważne jest, aby spisać w umowie przypadki, w których porozumienie to można zerwać bez finansowych konsekwencji.

Jak wspominaliśmy podpisanie umowy przedwstępnej nie wymaga obecności notariusza. Nie znaczy to oczywiście, że nie można jej nadać mocy pisma notarialnego. Potrzeba na to zgody obu stron i oczywiście podziału kosztów związanych z poręczeniem. Notarialne spisanie umowy przedwstępnej ułatwia egzekwowanie postanowień dokumentu, oraz daje obu stronom pewność, że umowa została spisana zgodnie z przepisami. Jeśli się na to zdecydujemy, koszt spisania porozumienia zależny będzie od wartości nieruchomości. Gdy spiszemy umowę cywilno-prawną samodzielnie, jej koszt jest zerowy.

Kiedy umowa przedwstępna jest niezbędna?

Do podpisania umowy przedwstępnej dochodzi zwykle w momencie, gdy kupiec nie może sobie pozwolić na natychmiastowe sfinalizowanie transakcji. Dotyczy to najczęściej mieszkań kupowanych na kredyt. W trakcie udzielania pożyczki banki często wymagają zabezpieczenia w formie zobowiązania, jakim jest właśnie umowa przedwstępna. Dzięki temu dokumentowi instytucja bankowa może realnie ocenić nasze szanse na kupno danej nieruchomości. Prócz tego podpisanie umowy przedwstępnej łączy się często z wpłaceniem zadatku. Gdy tak się dzieje, dokument staje się potwierdzeniem przekazania określonych środków na rzecz sprzedającego.

Aby umowa miała moc prawną, musi być prawidłowo skonstruowana i zawierać szereg kluczowych informacji. Do najważniejszych należą dane obu stron transakcji oraz terminy zawarcia porozumienia przedwstępnego i właściwego. Ważny jest też zapis dotyczący adresu i stanu nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji. Umowa powinna też zawierać warunki odstąpienia od jej postanowień i informację o zadatku, jeśli został wpłacony.

Artykuł Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania pochodzi z serwisu Agent Nieruchomości Jerzy Grzesiak Poznań.