Wycena mieszkania – w jaki sposób się odbywa?
Wycena mieszkania to niezbędna procedura w wielu sytuacjach: od uzyskania kredytu hipotecznego, przez sprzedaż nieruchomości, aż po sprawy podatkowe, spadkowe i rozwodowe. Aby była wiążąca, musi być przeprowadzona przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę majątkowego. Dowiedz się, jak przebiega ten proces, co wpływa na wartość nieruchomości i ile może kosztować profesjonalna wycena.
Wycena mieszkania a operat szacunkowy
Wycena mieszkania może być dokonana wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego odpowiednie uprawnienia zawodowe. Tylko on może przygotować operat szacunkowy – dokument o randze urzędowej, który najczęściej określa wartość rynkową nieruchomości.
Operat sporządzany jest na podstawie przepisów prawa i zawiera m.in.: dokładny opis nieruchomości, stan techniczny, podstawy prawne, analizę rynku i dokumentację fotograficzną. Nie może zabraknąć również celu wyceny, zastosowanej metody i źródeł danych.
Dokument ten jest niezbędny m.in. przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, podziale majątku, ustaleniu podatku lub sprzedaży egzekucyjnej.
Metody wyceny nieruchomości
Rzeczoznawca majątkowy może skorzystać z jednej z kilku metod i wybiera ją na podstawie rodzaju nieruchomości, celu wyceny i dostępności danych.
Metoda porównawcza – polega na analizie cen podobnych nieruchomości sprzedanych na rynku i ich porównaniu z wycenianym lokalem.
Podejście dochodowe – określa wartość nieruchomości na podstawie dochodu, jaki może ona generować.
Podejście kosztowe – wartość nieruchomości ustala się na podstawie kosztów jej odtworzenia z uwzględnieniem zużycia.
Metoda mieszana – łączy elementy kilku powyższych podejść.
Co wpływa na cenę mieszkania?
Na cenę wpływają następujące czynniki:
- rodzaj i przeznaczenie nieruchomości,
- powierzchnia użytkowa,
- lokalizacja i sąsiedztwo,
- standard i stan techniczny,
- plan zagospodarowania przestrzennego,
- aktualna sytuacja rynkowa (podaż/popyt),
- obciążenia prawne (np. hipoteka, służebności).
Ponieważ wiele z tych elementów dynamicznie się zmienia, rzetelna wycena wymaga nie tylko wiedzy, ale i aktualnej znajomości rynku.
Jakie dokumenty należy przygotować do wyceny?
Aby proces wyceny przebiegł sprawnie i możliwie szybko, warto przygotować:
- akt notarialny (lub inny dokument nabycia),
- wypis z księgi wieczystej (dostępny online lub w sądzie),
- wypis z rejestru gruntów,
- zarys mapy ewidencyjnej,
- rzut lokalu.
Jeśli właściciel nie posiada tych dokumentów, wystarczy podanie numeru księgi wieczystej – wówczas rzeczoznawca może samodzielnie je pozyskać, jednak wiąże się to z dodatkowymi kosztami.
Ile kosztuje wycena mieszkania?
Koszt wyceny zależy od wielu czynników, m.in. od typu nieruchomości, jej powierzchni, lokalizacji oraz dostępności danych. Zazwyczaj jest on następujący:
- mieszkanie: od 800 do 1300 zł,
- działka rolna: 700–800 zł,
- kamienica: 1400–1900 zł,
- willa: 3900–4900 zł,
- budynek wielorodzinny: 3800–5400 zł.
