Umowa deweloperska, na co zwrócić uwagę?
Umowa deweloperska to bardzo ważny dokument. To właśnie w nim deweloper zobowiązuje się przenieść na inwestora własność mieszkania . Dzieje się to po jego wybudowaniu i oddaniu budynku do użytkowania. W tym momencie dochodzi też często do ostatecznych rozliczeń między stronami. Umowa deweloperska to specjalny rodzaj porozumienia, który istnieje w polskim prawie od września 2021. Do podpisania takiego dokumentu może dojść, gdy lokal mieszkalny jeszcze nie istnieje.
Zobowiązanie do wybudowania mieszkania
Do najważniejszych zapisów w umowie deweloperskiej należy pisemne zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku w terminie i w taki sposób, aby został dopuszczony do użytkowania i przekazany właścicielowi. Porozumienie to mówi też o prawnym wyodrębnieniu lokalu, czyli ustanowieniu odrębnej własności i przeniesieniu go na osobę, która kupiła nieruchomość. Umowa stanowi oczywiście również o obowiązkach drugiej strony, czyli przede wszystkim o zobowiązaniach finansowych inwestora względem dewelopera. W umowie nazwano to świadczeniem pieniężnym na poczet nabycia prawa i w praktyce decyduje o naszym statusie właściciela lokalu.
Co ważne sama umowa deweloperska nie ma mocy nadać nam prawa własności – nawet, jeśli zapłacimy za mieszkanie. Dopiero gdy budynek powstanie, na mocy kolejnego porozumienia następuje kluczowe dla całego procesu przeniesienie własności. Sama umowa deweloperska, aby mieć moc prawną, musi zostać spisana u notariusza.
Najważniejsze punkty umowy deweloperskiej
Umowę, podobnie jak każdy inny dokument mający moc prawną, należy przede wszystkim przeczytać dokładnie i bez pośpiechu. Punkty, które powinny być dla nas szczególnie ważne, to te opisujące konkretne cechy wybranego przez nas lokalu. Ważne jest, by porównać je z prospektem informacyjnym załączonym do samego porozumienia. Powierzchnia lokalu oraz wszystkich jego pomieszczeń musi być ta sama w obu dokumentach i zgodna z ofertą. Zwróćmy też uwagę, na jakich zasadach do metrażu lokalu dodano balkon czy przestrzeń między ściankami działowymi.
W dokumentach dotyczących budowy mieszkania niezwykle ważne są terminy. Nie tylko te dotyczące budowy, ale również przekazania praw do własności lokalu. W prawidłowo skonstruowanym dokumencie powinny być jasno określone, łącznie z warunkami ich niedotrzymania przez wykonawcę. Czytając umowę, zwróćmy też uwagę na cenę oraz terminy zapłaty. W praktyce ważne mogą okazać się też warunki związane z opóźnieniem nie tylko płatności, ale też prac budowlanych.
Od jakiegoś czasu deweloperzy są zobowiązani tworzyć specjalne fundusze, które chronią inwestorów przed stratą środków, gdy projekt się nie powiedzie lub firma deweloperska ogłosi upadłość. Aby być przygotowanym na wszelką ewentualność, należy zwrócić również uwagę na postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy każdej ze stron. Na przykład osoby prywatne, które stoją przed dopełnieniem formalności związanych z kupnem lokalu, powinny negocjować możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku odmownej decyzji kredytowej ze strony banku.
