Czym jest droga konieczna?

Zdarza się, szczególnie w sytuacji sprzedaży działek wyodrębnionych z większej parceli, że nie posiadają one odpowiednio wytyczonych dróg dojazdowych. Tymczasem dostęp nieruchomości do drogi publicznej jest niezbędny dla możliwości zabudowy i normalnego z niej korzystania. W związku z tym przepisy dopuszczają możliwość domagania się ustanowienia na sąsiednich nieruchomościach tzw. drogi koniecznej. Czym ona jest i jak ustanowić jej służebność?

Czym jest droga konieczna?

Droga konieczna to szczególny rodzaj służebności polegającej na ustanowieniu drogi prowadzącej do drogi publicznej przez nieruchomość sąsiadującą z drogą publiczną, na rzecz nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej, lub z utrudnionym do niej dostępem. Wówczas właściciel odseparowanego gruntu ma prawo domagać się wytyczenia drogi koniecznej, zapewniającej możliwość przejazdu, ale przez grunt będący własnością innej osoby.

Warto dodać, że zasady dotyczące drogi koniecznej obecnie stosuje się również w celu zapewnienia odizolowanym gruntom dostępu do linii energetycznych i telekomunikacyjnych i wszelkich mediów.

Ile kosztuje wytyczenia drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej wiąże się z kosztami, które będzie musiała ponieść osoba, na rzecz której będzie ona ustanowiona. Otóż właściciel działki, na której zostanie wytyczona droga, ma prawo oczekiwać rekompensaty za niedogodności związane z koniecznością użyczania swojego gruntu. Właściciele powinni ustalić między sobą wynagrodzenie za służebność, które może być jednorazowe lub przybrać charakter cykliczny, w zależności od preferencji. Należy jednak dodać, iż wynagrodzenie to nie może służyć bezpodstawnemu wzbogaceniu się właściciela takiej działki i tym samym powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w prawa własności obciążanej nieruchomości. Inną dopuszczalną opcją jest zrzeczenie się właściciela nieruchomości służebnej prawa do wynagrodzenia na zasadach darowizny.

Samo wytyczenie drogi koniecznej odbywa się z uwzględnieniem potrzeb obu stron. Oczywiście właściciel działki nieposiadającej dostępu do drogi będzie potrzebował drogi koniecznej, ale grunty, przez które taka droga ma przechodzić, muszą zostać obciążone jak najmniej.

W przypadku, gdy właściciele gruntów nie są w stanie dojść sami do porozumienia, procedura ustanowienia musi zostać skierowana do sądu cywilnego do postępowania nieprocesowego. Zamiast pozwu właściciel, współwłaściciel lub użytkownik wieczystego gruntu składa stosowny wniosek. W tym przypadku jednak sprawa komplikuje się jeśli chodzi o wynagrodzenie. Otóż jego wysokość zostanie ustanowiona przez biegłego sądowego, który weźmie pod uwagę konieczność rekompensaty za obniżenie wartości nieruchomości na skutek przeprowadzenia drogi koniecznej.

Służebność drogi koniecznej może zostać zniesiona, albo może też dojść do jej wygaśnięcia. Otóż właściciel gruntu, na której została ona ustanowiona, może zażądać zmiany ze względu na ważną potrzebę gospodarczą, lub w przypadku, gdy stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa, a jednocześnie nie jest niezbędna do właściwego korzystania z nieruchomości. Ponadto może ona zostać zniesiona w momencie, gdy traci znaczenie dla właściciela wnioskującego o jej ustanowienie. Podstawą będzie na przykład zakup sąsiedniego gruntu, przez który taka droga będzie mogła zostać przeprowadzona.